一(yī)个万亿级“风口”正在被打開(kāi)，小(xiǎo)镇+田园综合體(tǐ)

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           此番以绿城为代表的商(shāng)业地产商(shāng)发力特色小(xiǎo)镇有着相关的政策背景：国家大(dà)力推动现代农业和新型城镇化的背景下(xià)，未来农村(cūn)将成为以现代农业为支撑的小(xiǎo)村(cūn)镇；现 代农民和休闲度假高端消費(fèi)人群，对住宅的需求也将会迅速增加。  随着乡村(cūn)逐渐向城镇化靠拢；建设部、国家发展改革委、财政部明确提出，到2020年，将培育1000个左右特色小(xiǎo)镇；加速农业地产的发展。据官方的定义，“特色小(xiǎo)镇”是“具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一(yī)定社区功能的发展空间平台”。其既不同于建制镇、工(gōng)业园区、经济開(kāi)发区、旅游区，又(yòu)不是四者的简单叠加 。

从绿城建设建设的特色小(xiǎo)镇来看，所谓特色小(xiǎo)镇并非城镇化建设中(zhōng)一(yī)般意义上的小(xiǎo)镇，而是有着鲜明的特色，其与建制镇，工(gōng)业開(kāi)发区、旅游区功能定位不同的一(yī)种城镇化模式。通常，特色小(xiǎo)镇拥有以下(xià)特点：

1. 特色之一(yī)：通常在上海，杭州，北(běi)京等产业基础好的城市周边，距離(lí)城市中(zhōng)心30到50公里。

2. 特色之二：不只是地产開(kāi)发，而是把支撑小(xiǎo)镇的基础农业包含在内。

3. 特色之三：模式创新：基础农业配套&为返乡创业的人提供产权保障，有效抑制人口流出。

4.特色之四：在建筑规划中(zhōng)，90%的是住宅，预计售价1万/平米，10%的是配套设施，包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。

1.老龄化背景下(xià)的“银发经济”。世界银行相关数据预测：2025年，我(wǒ)(wǒ)国60岁以上老人将达到3亿，占比例为百分(fēn)之21，65岁以上老年人比例也将达到百分(fēn)之13.7，接近深度老龄化社会。城市紧张的交通状况，污浊的空气，使其并不适合养老。而周边小(xiǎo)镇和乡村(cūn)显然成为养老的理想之地。

2.大(dà)城市承载力日益受到挑战。2016年，北(běi)京五区公布人口上限，这标志(zhì)着以北(běi)京为代表的大(dà)城市人口数量已经開(kāi)始逼近人口上限。大(dà)城市病，指的是在大(dà)城市里出现的人口膨胀、交通拥挤、住房困难、环境恶化、資(zī)源紧张等“症状”。由于中(zhōng)国一(yī)些大(dà)城市的“城市病”日益严重，很多上班族不得不逃離(lí)“北(běi)上广，到二三线城市寻求新发展。环境污染同样严峻，2013年，“雾霾”成为年度关键词。不仅仅是雾霾，大(dà)城市病还體(tǐ)现在户籍歧视，入学难，資(zī)源紧张等，城市的承载力已经遭遇空前挑战。很多城市中(zhōng)产阶层渴望在城市周边有自己的一(yī)块地或者农庄，可以在紧张的工(gōng)作之余，享受田园生(shēng)活。

3.城市生(shēng)活节奏快，人们对“慢(màn)生(shēng)活”需求增加。笔者曾经对某二线城市周边的房地产市场进行考察，结果发现周边的别墅虽然价格不菲，但生(shēng)意十分(fēn)火(huǒ)爆。这體(tǐ)现了人们对城市快节奏生(shēng)活的厭(yàn)倦和慢(màn)生(shēng)活的向往。特色小(xiǎo)镇正好能迎合这一(yī)需求。

4.地理空间布局和产业布局的需要。随着城市的日渐拥挤，承载力日趋紧张，城市一(yī)些特色产业向周边转移成为大(dà)势所趋。未来，一(yī)个行之有效的办法就是在大(dà)城市周边，形成若干具有产业特色，呈卫星状环绕城市周边的地理形态。这样，既可以将一(yī)些产业分(fēn)離(lí)出去(qù)，发展周边经济，又(yòu)可以缓解大(dà)城市的压力，其離(lí)城数十公里的距離(lí)又(yòu)可以使得其可以共享城市的教育、科技等資(zī)源和发展红利。实现协调发展。

5.农民回流与产业空白(bái)的矛盾凸显特色小(xiǎo)镇的必要性。与沿海地区出现民工(gōng)荒同时出现的是，大(dà)量农民工(gōng)回流，由此也形成了就业压力。如拥有800万务工(gōng)人口的重庆，目前保持稳定回流态势，市内就业的农民工(gōng)已超过市外(wài)近100万人。大(dà)量的回流人口客观上增加了对产业的需求。

6.城市产业转移的需求。在中(zhōng)心城区，整个商(shāng)业地产价格依然攀升的大(dà)背景之下(xià)，产业转移就成为大(dà)势所趋。越来越高涨的租金和房价使得企业不堪重负，因此，向城市周边房租相对较低的区域进行产业转移，成为一(yī)种必然需求。而特色小(xiǎo)镇因为其離(lí)城市较近的距離(lí)，相对完善的配套设施和优美的环境，理所应当地成为产业转移的一(yī)个较好的选择。比如，嘉兴市规划创建的南(nán)湖基金小(xiǎo)镇，就是准备承接上海金融服务业转移的业务。

城镇化建设红利：特色小(xiǎo)镇建设将是中(zhōng)国城乡一(yī)體(tǐ)化建设的抓手之一(yī)。正如经济学家厉以宁所说，中(zhōng)国经济的最大(dà)问题之一(yī)就是城乡分(fēn)割，这有损社会公平。而就近城镇化，可以解决一(yī)系列农村(cūn)的社会问题。相比之下(xià)，美国等发达国家是城乡高度一(yī)體(tǐ)化的。在中(zhōng)国几乎所有的商(shāng)业模式的策源地和发起地都在城市，而美国则很多商(shāng)业模式发起于农村(cūn)，比如美国20世纪50年代的乡村(cūn)小(xiǎo)镇，孕育了沃尔玛这样一(yī)个零售巨无霸企业。美国孕育沃尔玛的乡村(cūn)小(xiǎo)镇现在仍然只有3万人。希尔斯百货公司最初的客户是农民，后来才发展到城市。

由于特色小(xiǎo)镇一(yī)般都在经济发达地区或者经济带上，比如长三角、珠三角、京津冀、中(zhōng)原城市群等。这些经济带的城市周边，一(yī)般都有着较好的工(gōng)业基础和产业基础，因为，这些周边的小(xiǎo)镇可能成为商(shāng)业模式的策源地，比如，无锡市西侧的査桥镇，周边就坐落着雅迪和新日两家电动車(chē)，由此带动整个这座小(xiǎo)镇的发展 。

 产业转移的红利：特色小(xiǎo)镇所依托的城市母體(tǐ)，通常都有较强的特色产业基础。比如杭州的电商(shāng)、丝绸，无锡的电动車(chē)、轻    纺等产业；上海有金融、国际贸易；深圳的电子等，都是具有特色和竞争力的产业。一(yī)旦承接了这些产业，特色小(xiǎo)镇的发展就不是孤立的，而是站在城市产业集聚区甚至整个周边城市群、经济带的“巨人的肩膀上”。这无疑将推动特色小(xiǎo)镇进入发展的“快車(chē)道”。

 城市农业需求：农业的最大(dà)障碍之一(yī)是供求分(fēn)離(lí)，这种分(fēn)離(lí)不仅仅是时间上的，也是空间上的。特色小(xiǎo)镇所催生(shēng)的农业需求  體(tǐ)现在两个方面，其一(yī)，特色小(xiǎo)镇建成之后，必将涌入至少数万人口，这些人口一(yī)方面来源于城市，一(yī)方面，来自于周边农民的城镇化，人口的集中(zhōng)化必然产生(shēng)对于农业的需求。另一(yī)方面，特色小(xiǎo)城镇離(lí)城市距離(lí)近，农产品配套半径小(xiǎo)，資(zī)讯较农村(cūn)发达，便于把握城市局居民需求，可以更好地服务城市母體(tǐ)对农业的相关需求。菜篮网总裁姜晓宇曾经给笔者算过一(yī)个账，以郑州市为例，每年生(shēng)鲜消費(fèi)金额大(dà)约在600亿元左右 ，这是一(yī)个惊人的数字。

1.可以在满足农业需求中(zhōng)扮演多重角色。特色小(xiǎo)镇几十公里外(wài)的城市母體(tǐ)孕育着巨大(dà)的农业需求。针对不同层次的需求，特色小(xiǎo)镇可以扮演多重角色，和城市经济牢牢焊接在一(yī)起。比如，农业生(shēng)产基地管理者的角色，物(wù)流配送起点的角色，订单农业执行者的角色，乡村(cūn)旅游度假中(zhōng)心的角色。

2.生(shēng)鲜电商(shāng)的“后院”。近年，生(shēng)鲜电商(shāng)或者了长足发展，其最大(dà)特点在于打破了农业供求在时间和空间上分(fēn)離(lí)的状况。特色小(xiǎo)镇可以作为生(shēng)鲜电商(shāng)的“后院”，尽管目前多数生(shēng)鲜电商(shāng)实际上还是通过一(yī)级批发市场来采购，但依托特色小(xiǎo)镇的周边，可以增加产地直供在整个商(shāng)品供给中(zhōng)的比例。比如，可以在特色小(xiǎo)镇周边种植时令的花果、蔬菜，经由生(shēng)鲜电商(shāng)供给给城市消費(fèi)者。

 3.农业本身可以作为产业特色。特色小(xiǎo)镇依托城市母體(tǐ)，通常拥有一(yī)定的产业优势和特色。实际上，农业也完全可以成为特色小(xiǎo)镇的产业特色，在一(yī)些农业資(zī)源禀赋良好，或者周边本身就有地理标志(zhì)性产业的地区。可以開(kāi)发附加值高的农业产业集體(tǐ)，打造大(dà)特产品牌，推动农产品深加工(gōng)。

 4.打造多层次农业需求。城市对于农业的需求是多层次的，特色小(xiǎo)镇可以通过打造农业多层次产业體(tǐ)系，满足城市对于农业 的多层次需求，打造农业服务“综合體(tǐ)”。比如，针对养老需求，特色小(xiǎo)镇可以打造休闲农业和乡村(cūn)旅游项目。针对养老需求，可以建立养老社区，针对城市休闲需求，可以建设特色农庄、农家乐等。

来源：百度新闻